不動産に関する豆知識をQ&A形式でご紹介いたします。
不動産の売買や賃借をお考えの方も、不動産について詳しくなりたいという方も、ぜひご活用ください。

不動産取引全般について

個人で売買契約を締結する場合に資格は必要ですか?

例えば、個人の地主が1回だけ取引をする場合などの、通常の売買においては資格は必要ありません。しかし、不特定多数を対象として販売するような場合には「宅建業」にあたり、免許が必要な場合があります。迷った場合は、公的機関にご相談ください。

物件の価値を見抜くポイントはありますか?

物件の価値を見抜くポイントはありますか?

物件の価値を見抜くためには大まかに、環境、耐震、地盤、防水、履歴の5つのポイントがあります。

環境 ハザードマップで浸水や液状化の可能性を調べます。もし物件が危険があるエリアに該当していたら、建物がそのリスクに対する対策をされているか確認しましょう。(道路よりも敷地や建物を高くしているか等)
耐震 新築一戸建ての場合は、耐震等級の中で最も高い「耐震等級3」の性能を持った住宅を取得することをお勧めします。中古住宅の場合は、築年数を確認し、平成12年5月までの建物については耐震補強工事を検討してください。耐震性が不足している場合、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けられる場合があります。
地盤 地名に川や谷、窪、田が付いている所は地盤が弱い所が多いと言われます。地盤の強さについては、地盤調査報告書で地盤の良し悪しを判断することができます。地盤調査報告書がない場合は、建物が傾いていないか等を確認しましょう。
防水 雨漏りや漏水のリスクを見極めるためには、購入する物件の建物検査を行い、建物の状態を確認することが有効です。また、雨漏りや漏水事故に対する補償について確認することが必要となります。
履歴 履歴は住宅に関する図面などの資料のことを指し、あらゆる場面で重要な役割を果たします。新築の場合は、建物の図面や確認申請書などがきちんと揃っているかを確認することが必要です。

これらのポイントを踏まえ、物件選びの参考にしてください。

今まで、隣の家と境界の確認をしたことがありません。将来のために境界を明らかにしたいのですが、何をしたら良いですか?

境界確定には多角測量、一筆地測量、地形測量を行います。測量結果のほかに、公的な資料や占有の客観的な状況を基準にして、総合的に判断します。双方で互いに資料を持ち寄って冷静に事情を話し合い、お互いの言い分に耳を傾け話し合うことが最も重要となります。

不動産広告について

不動産広告について、法令や規約の表記の基準について教えてください。

不動産業者は、「適正な時期」に「適正な内容」の広告を行う義務があります。「適正な時期」として、未完成の不動産の広告は例外を除き、完成後を想定できる「宅地等の造成許可」や「建物の建築確認」後に開始する必要があります。また「適正な内容」として、誇大広告等を禁止することや、「必要な記載事項」、「表示基準」が定められています。

現地案内を受けるときに注意する点はありますか?

現地案内を受けるときに注意する点はありますか?

建物の構造や仕様、間取り、諸設備、インフラ設備等の状況の確認、周辺に騒音、臭気などを生じる施設や反社会的勢力の施設など、周辺環境に影響を及ぼすおそれのある施設の有無の確認が必要です。また、未完成建物の場合、モデルルームや住宅展示場だけでなく、不動産の現場を訪れ、実際に周辺環境を確認することが大切です。

住まいの売買について

契約はいつから成立しますか?

契約はいつから成立しますか?

一般的に売買契約は、売主と買主の意思が合致し、合意した時点で成立します。しかし、不動産等の重要な財産の売買は、「売買契約書」の作成・締結があった時に双方の意思が合致したとし、契約の成立として認められる場合が多いと言われます。それは、あらゆる条件からさらに詰めて交渉を重ね、正式な売買契約書を作成するまでは、売主・買主双方にとって確定的な売買の意思がまだ示されていないと考えられるからです。

不動産の所有権はいつ売主から買主へ移転されるのですか?

所有権の移転時期は、売買代金全額の支払いと同時とする合意がなされることが多いです。単純な物の売り買いであれば、売買契約を締結した時に所有権は売主から買主に移転します。しかし、不動産のように高額な物の売買の場合、代金は支払われていないのに、契約締結と同時に所有権が買主に移ってしまうと、売主としては不安を感じるため、このようなことが起こります。

引き渡しが完了する前に不動産が滅失・損傷した場合はどうなりますか?

引き渡し完了前に、売主と買主どちらの責任ともいえないような理由で不動産が滅失・損傷した場合(危険負担)について、売買契約書において定めを置く場合は、売買契約は「当然に終了」するものとし、買主は売買代金の支払い責任を負わず、売主が手付金等を預かっている場合は買主に返還するという内容を定める場合や、売主・買主のいずれも売買契約を「解除」できることを定める場合などがあります。売買契約を締結するにあたり、危険負担についての定めを置く場合は、売主・買主の双方が納得できる内容であるかを確認することが重要です。

住まいの貸借について

借主を決定する際、気を付けることはありますか?

借主を決める際に最も重要なことは、本人確認と賃料の支払い能力です。写真付きの身分証明書や源泉徴収票などの客観的な資料を確認し、本人であることと、支払い能力を確認します。また、さりげなく引越しの理由を聞き、以前に賃料の不払いや近隣トラブルがなかったかなどを確認することも重要です。

賃貸の契約時に必要な書類にはどのようなものがありますか?

入居者全員分の現住所の住民票、連帯保証人の印鑑証明書、免許証や保険証などの本人確認資料が必要です。駐車場を借りる場合は、免許証と車検証のコピーも必要となります。物件によってはその他の書類が必要となる場合もあります。

月の途中で入居した場合、その月の家賃はどうなりますか?

月の途中で入居した場合、その月の家賃はどうなりますか?

一般的には、1か月分の家賃を居住日数で日割り計算した金額を支払うことになります。1か月分全部の賃料がかかるわけではありません。

マンション管理について

総会は毎年行わなければならないのでしょうか?

総会は毎年行わなければならないのでしょうか?

区分所有法では、「管理者は少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。(第34条2項)」、「管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。(第43条)」としており、年一回の総会の開催と事務に関する報告は、法律上の義務とされています。

管理費と修繕積立金の設定の仕方とその違いについて教えてください。

管理費は、通常の管理を行うための経費にあてるための費用で、修繕積立金は、将来的な計画修繕や、建替えを目的とした調査等の費用などに充当するために積み立てる費用です。また、管理費および修繕積立金は、共有持分の割合で負担することなどが管理規約に定められています

大規模修繕工事の実施時期は、長期修繕計画に定めたとおりに実施した方が良いのでしょうか?

大規模修繕工事の実施時期は、長期修繕計画に定めたとおりに実施した方が良いのでしょうか?

快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために、適時適切な維持修繕を行うことが必要です。多くのマンションはそのための長期修繕計画が作成されています。しかし、長期修繕計画に記載されている修繕時期は、作成段階におけるおおよその目安にすぎません。そのため、修繕予定時期が近付いたら、事前に専門家に調査や診断を依頼し、その結果(建物や設備の劣化状況等)に基づいて、区分所有者の要望を勘案し、管理組合が工事の要否、工事内容、工事時期などを判断することになります。

管理費等の滞納者に対してどのような対応をすれば良いですか?

管理費等の滞納が生じた場合は、電話、訪問、文書などで支払いの督促を行う必要があります。一時的な督促に関しては、まず督促状の配布や送付をします。次に、電話や直接の面談で、支払いの意思や時期を確認し、また、滞納の原因を的確に把握していきます。それでも支払いがない場合に、法的措置を準備することになります。目的は督促をすることでなく、回収することなので、滞納の原因を把握し、原因に合わせた督促をすることが大切です。

リフォームについて

リフォームを行うタイミングを教えてください。

リフォームを考えるようになった際、そのリフォームが本当に必要なのか見極めるために二つの考え方があります。
一つ目は「メンテナンスサイクルに基づくタイミング」です。長期修繕計画を策定し、その修繕計画の時期を参考にしてリフォーム工事を行います。屋根や外壁の塗り替えなどのメンテナンスと同時にリフォーム工事を行えば、普段の点検では見えない箇所のチェックもでき、効率が良くなります。
二つ目は「必要な状況に基づくタイミング」です。例えば足腰が弱くなったから手すりを付けたい、窓の結露がひどいからサッシを断熱性能のものにしたい、など今の住まいの性能をもっと高めたいというときもリフォーム工事のタイミングです。住宅の売却を考える場合は、見た目を良くするためのリフォームも、売却価格を上げるために役立ちます。
また、大掛かりな工事を行う場合、その家にあと何年住めるのかを考え、リフォーム工事は本当に必要なのか、リフォームではなく建替えたほうが良いのではないのかなど、比較検討することも必要です。

リフォーム業者の選び方にコツはありますか?

リフォーム業者の選び方にコツはありますか?

リフォーム業者を選ぶのに基準となるのは、まず実績です。過去のリフォーム工事の写真を見せてもらい、希望のリフォーム工事に近い事例があれば参考になります。また、建設業の許可を取得していることや、建築士がいることなどは、技術や実績の客観的な判断材料になります。次に、拠点ができるだけ近くにあることが好ましいです。万が一工事後に不具合が見つかった時のアフターサービスの対応も、拠点が近い方がすぐに対応をしてもらえます。アフターサービスの基準が決まっていることも大切です。最後に、見積書に費用の内訳が記載されていることです。曖昧な見積もりはトラブルの元です。見積もりについて、商品・数量・単価が記載されている業者の方が信頼度が高いです。

リフォームをする際、役所への申請などは必要なのでしょうか?

工事の種類や規模によって確認申請が必要な場合があります。例えば床面積が増える増築工事や建物の一部を除去する減築工事、建物を移転する工事のように、リフォーム工事完成後の建ぺい率や容積率などが建築基準法に違反していないかのチェックが必要となるような工事は、確認申請が必要となり、確認が下りた後でなければ工事を行うことができません。クロスの張り替えやキッチンなどの室内設備の交換、外壁の塗り替えや、分譲マンションの専有部分の工事などは、確認申請は不要です。
確認申請が必要な工事を申請しないまま行ってしまうと、将来売却するときに悪影響が出ることがあります。後々のトラブルを避けるために、自身で確認すると同時に適切に手続きを行ってくれる工事業者を選ぶことも大切です。

瑕疵担保責任について

瑕疵があることを売主が知らなかった場合も、責任を負うのですか?

売主が不動産に瑕疵があることについて知らなかった場合も、売主は瑕疵担保責任を負います。瑕疵担保責任は、売主が瑕疵について認識があったにも関わらず買主に伝えなかったことに対する責任ではなく、あくまでも、「瑕疵のある目的物を引き渡す売主」と、「瑕疵がないと想定して、定められた売買代金を支払う買主」の利益のバランスを取るために法律で認められた責任のため、売主の認識は関係ありません。

売主が瑕疵担保責任を負わない特約や、瑕疵担保責任を負う期間を制限する特約は有効ですか?

売主が瑕疵担保責任を負わない特約や、瑕疵担保責任を負う期間を制限する特約は有効ですか?

原則として有効です。瑕疵担保責任を定める民法の規定は任意規定で、当事者がその法律とは異なる合意をした場合、その規定は適用されず、合意内容を優先するとされているからです。
ただし、買主が著しく不利になるような内容に基づく特約については効力が否定されたり無効となったりする場合があります。また、住宅品質確保法に基づき、売買の目的不動産が新築住宅の場合、売主は、構造耐力上主要部分と雨水侵入防止部分について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととなります。この責任を軽減する特約は無効になります。

売主はいつまで瑕疵担保責任を負うのですか?

原則として、買主が瑕疵の存在を知った場合は、その時から1年間瑕疵担保責任を負います。買主が瑕疵の存在に気づくことがなくても、目的物の引き渡しから10年間は瑕疵担保責任を負うことになります。不動産の売買契約書においてこれとはことなる期間を定める場合も多くあります。

住宅ローンについて

住宅ローンを借り換えたのですが、どのような登記が必要ですか?また、手続きの流れを教えてください。

金利条件リスクに備え金利条件を変更したり、毎月の返済額や支払総額を減らすことを目的として、住宅ローンを借り換えることがあります。住宅ローンの借り換えは、新たな借入先である金融機関から融資を受け、その資金でこれまで借り入れを受けていた金融機関にローンの残額を返済することになります。そのため、借り換え先についての「抵当権設定登記」と、借り換え元についての「抵当権抹消登記」を同時に申請します。

夫婦で住宅ローンを組む際はどのようなローンの形態がありますか?

夫婦で住宅ローンを組む際はどのようなローンの形態がありますか?

ご夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りて購入する場合、3つのローン形態が考えられます。1つ目は「それぞれが個別債務者として申し込み、住宅ローンを借りる」という形態、2つ目は「夫(妻)を主たる債務者、妻(夫)を収入合算の連帯保証人として住宅ローンを借りる」という形態、3つ目は「夫(妻)を主たる債務者、妻(夫)を収入合算の連帯債務者として住宅ローンを借りる」という形態です。住宅ローン控除は、持分に対応するローンだけが対象となります。

親子で住宅ローンを組む際はどのようなローン形態がありますか?

親子がそれぞれ住宅ローンを借りて購入する場合、2つのローン形態が考えられます。まず、親の年齢では長期の返済期間が組めない場合、親子リレーローンを組みます。親と子の同居を前提とし、親と子の連名で借主になることで(連帯債務者)、親の年齢に関係なく返済期間を定められます。もう一つは親子ペアローンです。親と子が別々に借入し(親、子とも単独債務者)、お互いに連帯保証人になります。その結果、親や子の単独で住宅ローンを借りるよりも、多く借入をすることが出来ます。

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