ここでは私たちA.L.不動産(エール不動産)に対してお客様からお寄せいただく
様々なご期待にお応えするために有用な情報をまとめています。
(最終更新日:2021/07/20)

弊社は不動産に関わるコンサルティングを実践していることためお客様から
ご相談いただく内容は多岐に渡っています。

一例を挙げますと、

【Q1】 マイホームを購入する際の住宅ローンのこと、
【Q2】 お住み替え時に不要になったご自宅の取り扱いのこと、
【Q3】 相続した不動産の現金化のこと、
【Q4】 所有する不動産の有効活用のこと、
【Q5】 終活のための資産整理のこと、
【Q6】 弊社独自『安心・不動産売却保証システム』のこと、
【Q7】 不動産投資の事業化のこと、

などがあります。

ここでは、上記のご相談をいただいた際に弊社にてお応えした内容をまとめています。
これから弊社をご利用になるお客様にとってお役に立つ情報であれば心より嬉しく存じます。

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【Q1】マイホームを購入する際の住宅ローンのこと
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【Q1-①】 変動金利と固定金利の選択
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我が家もそろそろマイホーム♪
とマイホームの検討と合わせて『住宅ローン』の利用を検討し始めたお客様に
とって、最初のお悩みポイントは「変動金利と固定金利のどちらを選ぶか?」
という「金利タイプ」の選択ではないでしょうか?

「住宅ローンの返済額は1円でも少なくしたい」とのお気持は誰でも考えること
ですし、「損はしたくない」「できればお得な方を選びたい」とのお気持を持つかた
にとっても「金利タイプ」の選択はお悩みになる重要なポイントの一つですね。

通常、同じ金融機関・同じタイミングでの金利タイプの比較では、「変動金利型の
金利」のほうが「固定金利型の金利」よりも低くなることが一般的です。

このことから、住宅ローンの借入時に「変動金利型」の住宅ローンを選択する
お客様が多いように思います。

住宅ローンの元本残高の大きいときに高金利の「固定金利型」を選択すること
は「割高に支払うことになる金利が勿体ない」とお感じになるものと思いますし、
元本残高の大きい当初は低金利の「変動金利型」を選んでおいて、金利が上昇に
転じる際にタイミングよく「固定金利型」に切り替えるのがよいとのご判断で
あろうと思います。

ただ「変動金利型」の住宅ローンを選択したお客様の中には「返済中の借入金利
の上昇により住宅ローンの返済額が増加してしまうかも?」との不安を持つかた
もいらっしゃることでしょう。

一般に変動金利は暮らしの実態(景気動向)に影響されて変動する傾向にあります。
これに対して固定金利と連動するとされている長期金利は債権市場の予想で動くため
暮らしの実態よりも将来を先取りした動きを示す傾向にあることから、変動金利より
も先に固定金利の方が上昇する傾向にあって、暮らしの実態として変動金利が上昇
する頃には、既に固定金利は上がりきっている可能性が高いという見方がされること
もあります。

そこで、ここでは「変動金利型」と「固定金利型」の選択で迷われるお客様にとって
有用な情報として、

「金利変動に伴う返済額の変動リスク」
「住宅ローンの借入金利が変動する要因」
「金利上昇が返済額に与える影響」
「金利変動に伴う返済額の変動リスクを軽減するための方法」

の4つについて、まとめました。

住宅ローンのご利用に当たって「固定金利型」と「変動金利型」の選択に
悩んでおられるかたのご判断の参考にして戴けましたら幸甚です。

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【Q1-①-a】 金利変動に伴う返済額の変動リスク
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一般的に「リスク」という言葉は「危険なこと」「避けるべきこと」という意味で
使われていますが、金融の世界における「リスク」という言葉は「不確実性」
や「不確実性の度合い(振れ幅)」を表す言葉として使われています。

「金利変動のリスク」や「金利変動に伴う返済額の変動リスク」という場合の
「リスク」についても「金利変動の不確実性」や「金利変動の不確実性の
度合い(振れ幅)」を表す言葉として使われています。

つまり「リスクが大きい」とは「金利が変動する可能性が大きい」や「金利が大きく
変動する可能性がある」という意味であり、「リスクが小さい」とは「金利が変動
する可能性が小さい」という意味になります。



なお、同じ金融機関の提供する住宅ローンなのに「変動金利型」と「固定金利型」
とで金利(利率)が大きく異なる理由はなぜでしょうか?

それは、「『金利変動のリスク』を誰が負担するのか?」が「変動金利型」と
「固定金利型」とでは異なるからです。

金融機関に勤務する専門家の方々であっても私たちと同様に未来の金利を
正確に予測できる訳ではありません。そこで考案されたのが「変動金利型」と
「固定金利型」の選択制です。

「変動金利型」の住宅ローンは、経済状況に合わせた市中の金利に応じて
適用金利を上げ下げできるので、金融機関にとっては「常に一定の利ざや
が確保できる」ということになります。
「変動金利型」の住宅ローンでは金利変動リスクは住宅ローンを借りた人
に負って貰うことになります。このため金融機関からすれば金利を低く設定
してでも提供できるという仕組みです。

上記に対して「固定金利型」の住宅ローンは、市中の金利が変わっても
適用金利の変更ができないので、金融機関が金利の変動リスクを負うと
いう立場になり、「利ざやの確保は安定感を欠く」ことになります。
このため、住宅ローンを借りる人に対して金利を高めに設定をして提供
するということになります。つまり、利用者は金利上昇リスクを負わない分、
高めの金利で借りなければならないという仕組みです。

なお、住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、「全期間固定金利型」「変動金利型」
「固定金利期間選択型」の3つのタイプがあり、金利タイプごとに金利の水準は
それぞれの異なる方法で決定され、連動しやすい指標も異なります。
このような観点から『金利変動に伴う返済額の変動リスク』を俯瞰してみると大きく
3つの視点で見ることができることが分かります。

【第一の視点】金利変動リスクが「必ずしも避けるべき危険なもの」ではないということ

まず一つ目の視点からは「金利変動リスクの振れ幅が小さいと予測するのであれば
低金利の変動金利型」を選んだ方が賢いということになります。

未来のことを正確に予測できる人はいませんが、過去の実績に基づいて未来を予測
することで精度の高い予測に近づけることはある程度まで可能になります。

「変動金利型」の住宅ローンの金利は「短期金利」が基準となっており、短期金利の指標
である「短期プライムレート」に連動して決まることが一般的です。

また、景気動向に合わせて決定される日本銀行の金融政策も「変動金利型」の住宅ローン
の金利に影響を与える要素です。金融政策の変更などを受けて短期プライムレートが
変動すると、変動金利型の住宅ローンの金利も変動する傾向があります。

直近の日本の景気動向は長く低迷が続き、日本銀行の金融政策はマイナス金利という
政策を続けていますが、未来の予測をする際には日本の人口推移、少子高齢化社会の
影響等の条件を考慮して「インフレ率2%を理想とするような好景気」≒「急激な金利
上昇」≒「振れ幅の大きい金利変動リスク」が起こり得る可能性がどのくらいであろうか?との
推測ができるように思います。

未来の日本社会が「景気が上向き」≒「金利が上昇に向かう」という予測をする場合に
於いても「どのくらい先の時期に訪れる」という側面、「どのくらい長く好景気が続く」という
側面の見当の度合いによって「金利変動リスク」の評価は異なることになります。

なお、実際に金利が過去どのように推移してきたかの実績は、住宅金融支援機構の公表
している「民間金融機関の住宅ローン金利の推移」で確認ができます。

■ 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)




【第二の視点】金利変動リスクを「増加(高くなる)」と「減少(低くなる)」の2つの観点でみること

二つ目の視点は「金利変動リスクの振れ幅」は「増加(高くなる)」にも「減少(低くなる)」にも
振れることを表していますが、現在は日本銀行は低金利政策を続けて久しいので、金利が
これ以上「減少(低くなる)」ことは考えにくい状況にあるという見方です。

このため、最も低い金利水準である現在のうちに「多少高金利であっても敢えて全期間固定
金利型」を選んだ方が賢いということになります。

【第三の視点】金利変動リスクを受け入れつつ金利差を見極めて判断のタイミングを見逃さないこと

三つ目の視点は後悔のない判断をすることです。
未来のことを正確に予測することのできる人はいませんが、私たちは一人一人が自分らしく
未来を決めることができます。

そこで重要になるのはご自身の心の姿勢です。
「変動金利型」か「固定金利型」かの選択は、今後35年間のリスクへの対応方針を
決めることですから、人生の選択といっても過言ではありません。

「変動金利でも固定金利でもどちらでも良いが、あえてこちらを選ぶんだ」という
ご自身の心理的な側面で判断をくだすということが大切です。

ご自身の価値観に基づいて選択し判断をしたことに対して後悔をする人はいません。

つまり結果的に「変動金利型」、「固定金利型」のどちらを選択することになってもご自身の
姿勢に基づいてお選びになったご判断が最も賢い判断ということになります。

「どの金利タイプを選ぶことが自分らしいか?」
「自分らしい生き方に合った金利タイプはどれだろうか?」
という視点で金利タイプをお選びになることをお薦めいたします。

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【Q1-①-b】 住宅ローンの借入金利が変動する要因
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住宅ローン金利は各々の金融機関が独自の判断基準を設けて決定しており、
また金利の変動する要因は様々なことが複雑に作用し合っているため、
その要因を一つに絞って特定することは難しいとされています。

ただ「変動金利型」の住宅ローンの金利は「短期金利」が基準となっており、
短期金利の指標である「短期プライムレート」に連動して金利が決まることが
一般的な見解とされています。

「全期間固定金利型」の住宅ローンの借入時点の金利水準は、「長期金利」
に連動しやすいという特徴があります。代表的な長期金利の指標としては
10年物国債金利があり、上昇すれば、「全期間固定金利型」の借入時点の
金利も上昇する傾向があります。

また「短期金利」は日銀の政策金利、「長期金利」は市場金利から、
それぞれ強い影響を受けているという側面もあります。

2021年7月現在の日本銀行は短期金利と長期金利に対して直接影響を与える
強い金融政策を行っており、両金利ともに低い水準で推移しています。

直近の2021年6月に開催された日銀金融政策決定会合では、
短期金利を誘導する日本銀行の当座預金の政策金利残高に
マイナス0.1%を適用することを決定しています。

また、長期金利の指標となる10年物国債金利がゼロ%程度で
推移するよう、長期国債を上限なく買入れる方針を維持する
としています。

このことから、少なくとも現在の金融政策が維持されている間は、
現在の低金利状態が継続しやすい状況にあると考えられます。

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【Q1-①-c】 金利変動(金利上昇)が返済額に与える影響
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住宅ローンの借入期間中に金利(利率)が上昇した場合の「月々の返済額」や
「1年間の返済額」、「総返済額」がどの程度増加することになるでしょうか。
ここでは次のような条件で実際にシミュレーションを行い比較してみます。

〈共通条件〉
借入金額:1,000万円
借入期間:35年
返済方法:元利均等返済・ボーナス返済なし

金利タイプと借入金利
①全期間固定金利型/年利1.3%
②変動金利型/当初年利0.5%、以後10年ごとに0.5%上昇
③変動金利型/当初年利0.5%、以後10年ごとに1.0%上昇
④変動金利型/当初年利0.5%、以後10年ごとに1.5%上昇


※上記表は「住宅金融支援機構のローンシミュレーションツール」を参考にA.L.不動産(エール不動産)が作成。

実際の住宅ローンの借入金額は1,000万円では不足することが一般的ですが、3,000万円、4,000万円を
借り入れするお客様には「×3倍」「×4倍」でイメージをして貰いやすいように敢えて借入金額を1,000万円に
してみました。

上記表からは金利の上昇が支払金額に及ぼす影響がどのくらいになるかの目安にはなるように考えますが
いかがでしょうか?

過去の金利変動の実績推移をもとにして、35年間で「2.0%以内で推移する」「5.0%くらいまでは想定した方がよい」
などご自身なりの予測に役立てて戴けましたら幸いです。

なお、住宅金融支援機構では複数の金利パターンを比較できるローンシミュレーションツールを
準備してくれていますので活用してみてはいかがでしょうか?


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【Q1-①-d】 返済額の変動リスクを軽減するための方法
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金利の変動に伴う住宅ローン返済額の変動リスクを軽減するための方法としては
大きく5つの方法が考えられます。

1.金利変動による返済額への影響を「具体的な数字」で考える
2.元利均等返済に適用される「5年ルール」と「125%ルール」を利用する
3.繰り上げ返済をする
4.「固定金利期間選択型」を含むミックスローンを選んで金利変動リスクを分散する
5.「全期間固定金利型」を選ぶ


金利タイプの選択に於いて「固定金利型」を選べば「不確実」な金利の変動を回避
できる一方で、元金残高の多い借入当初において変動金利よりも割高な利率の金利を
「確実」に負担することになります。

このような点を考慮せず「金利変動リスクを回避したい」ためだけに固定金利を選ぶ
のは、中長期的な人生設計、ライフプランニングにおいて、必ずしも得策ではない
かも知れません。

「金利の上昇」≒「返済額が増える」という漠然とした不安感を抱くのではなく、
どのくらいの時期のどのくらいの金利上昇で返済額はどのくらいまで増加するのか、
といった具体的な数字で比較してご判断をされることが大切であると考えます。

ご自身の想定する金利上昇による返済額の増加が、無理なく返済していける範囲内に
収まるのであれば「変動金利型」を選びやすくなるでしょう。

逆に「やはり将来の不確実性は回避したい」、「資金に余力がなく金利の上昇に対応
できるか不安」というのであれば、「全期間固定金利型」が唯一の選択肢となります。

各金融機関では住宅ローンの利用者様のご意思で「金利タイプ」を選択できるように
複数の金利タイプの住宅ローン商品をご用意しておられます。

↓   ↓   ↓   ↓

静岡県内の主な金融機関の金利表のページです。金融機関によってそれぞれ特長がありますので、比較し、ご活用ください。

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【Q2】お住み替え時に不要になったご自宅の取り扱いのこと
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【Q3】 相続した不動産の現金化のこと
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ローンお申し込みの流れ

住宅ローンを組む際の一般的なお申し込みの流れについてご紹介いたします。
住宅ローンをご検討の際に参考にしてください。

※あくまでも一例となります。
 金融機関や申込内容により流れが変わることがございますので、詳細については実際にご融資を受けられる金融機関にご確認ください。

ローン商品選び

購入したい物件が決まったら、どのような融資を受けるかを決定します。不動産会社にはファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの資格を持つ担当者も多いので、自分に合ったプランを選びましょう。

事前審査

住宅ローンを正式に申し込む前に、最小限の情報をもとに金融機関が短期間で審査をします。融資を受けることができるかどうかについて、正式な契約前に確認をすることができます。

必要書類

・本人確認資料(免許証や保険証など)
・源泉徴収票や確定申告書一式などの収入が確認できる資料

正式審査

正式審査は、住宅の売買契約締結後に申し込む審査です。
金融機関と保証会社が詳しく審査を行う為、契約書類や役所で取得する証明書類等が必要です。また、団体信用生命保険の加入について、加入可能な健康状態かどうか確認を受けます。

必要書類

・住民票
・源泉徴収票や確定申告書一式などの収入が確認できる書類
・直近2年分の課税・納税証明書

住宅ローン契約

住宅ローンの融資実行の前に、担保となる住宅に抵当権を付け、金融機関との間で資金の借り入れに関して契約を締結します。

必要書類

・本人確認資料(免許証や保険証等)
・売買契約書等の原本
・実印
・返済用の預金口座の通帳と届出印
・印鑑証明書
・住民票(新住所に移転後のもの)
・印紙代
・火災保険証券

融資実行・返済開始

実際に融資を受け、住宅ローンの返済が始まります。

住まいのお役立ち情報をQ&A形式でご紹介します。

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