売却を成功させるためには、市場の動向や税制など、さまざまな要素を考慮する必要があります。
そこで本記事では、不動産売却の売り時について解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
□不動産売却の売り時を決める4つの要素
不動産売却のタイミングは、物件の価値や税金、市場の状況、金利など、いくつかの要素が複雑に絡み合って決まります。
それぞれの要素が売却のタイミングにどのような影響を与えるのか、詳しく解説していきます。
1: 築年数
築年数は、不動産の価値を大きく左右する要素の一つです。
一般的に築浅の物件ほど高く売れる傾向にあり、築年数が経過するにつれて価値は減少していきます。
・マンション
マンションの場合、築25年以内が売却の目安と言われています。
築25年を超えると、設備の老朽化や修繕費用などの問題が出てくるため、価値が大きく下がる可能性があります。
ただし、築年数が経過しても、内装や設備をリフォームすることで、価値を高めることも可能です。
・一戸建て
一戸建ての場合、築30年以内が売却の目安と言われています。
築30年を超えると、マンションと同様に、設備の老朽化や修繕費用などの問題が出てくるため、価値が大きく下がる可能性があります。
しかし、一戸建てはマンションと比べて、リフォームの自由度が高いため、適切なリフォームを行うことで、築年数を感じさせない物件に生まれ変わります。
・売れやすい築年数帯
マンション、一戸建てともに、築6～10年の物件が最も売れやすい傾向があります。
この築年数の物件は、設備や内装の状態が新築とほとんど変わらないため、購入者にとって魅力的な物件と言えます。
近年は、新築物件の専有面積が狭くなっている傾向があるため、築浅の物件の方が広めの専有面積の物件を購入しやすいことも、築浅物件が高値で売却されている理由の一つです。
2: 税金
不動産を売却した際に発生する利益は、譲渡所得として課税されます。
譲渡所得税の税率は、物件の所有期間によって異なります。
・長期譲渡所得
所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得として扱われます。
長期譲渡所得の税率は、最大で20％の税金が課せられます。
・短期譲渡所得
所有期間が5年未満の場合、短期譲渡所得として扱われます。
短期譲渡所得の税率は、売却益の金額にかかわらず、所得税率と住民税率を合わせた、最大で40％の税金が課せられます。
・税制優遇
不動産の売却には、税制優遇措置が適用される場合があります。
例えば、住宅ローン控除を受けていた場合、一定の条件を満たせば、売却益の一部を非課税にすることができます。
また、住んでいた家を売却して、新たに住宅を購入する場合、一定の条件を満たせば、売却益から2,000万円までを非課税にできます。
3: 市況
不動産市場の動向は、売却価格に大きな影響を与えます。
市場が活発な時期は、高値で売却できる可能性が高まりますが、市場が低迷している時期は、売却価格が低くなる可能性があります。
不動産の価格は、需要と供給のバランスによって決まります。
需要が高く、供給が少ない状態では、価格が上昇する傾向があります。
逆に、需要が低く、供給が多い状態では、価格が下落する傾向があります。
4: 金利
金利は、不動産売却のタイミングに大きな影響を与えます。
金利が低い時期は、住宅ローンの返済負担が軽くなるため、住宅を購入しようとする人が増え、不動産の需要が高まります。
そのため、売却価格が高くなる可能性があります。
逆に、金利が高い時期は、住宅ローンの返済負担が重くなるため、住宅を購入しようとする人が減り、不動産の需要が低くなります。
そのため、売却価格が低くなる可能性があります。
□不動産を売ってはいけないタイミングとは？
不動産を売却する際には、売却価格が低くなる可能性のあるタイミングを避ける必要があります。
特に注意すべきなのは、以下の2つのタイミングです。
1: 相場価格が上昇中または今後の上昇が予測されるとき
相場価格が上昇中のタイミングで売却してしまうと、価格が上昇し切ってから売っていれば得られた分のお金を損してしまいます。
相場価格が上昇中のとき、あるいは今後の上昇が予測されるときには、よく相場を見極めて、より高く売れるタイミングで売却する必要があります。
2: 税制優遇がギリギリ適用されない時期
税制優遇措置が適用されるギリギリのタイミングで売却してしまうと、税制優遇措置が適用されず、本来得られるはずだった税金上の優遇を受けられなくなってしまいます。
ギリギリのタイミングで売却する必要がある場合は、事前に税務専門家などに相談し、最適な売却時期を検討することをおすすめします。
□まとめ
不動産売却のタイミングは、築年数、税金、市況、金利など、さまざまな要素が複雑に絡み合って決まります。
それぞれの要素が売却のタイミングにどのような影響を与えるのかを理解した上で、最適なタイミングを見極める必要があります。
特に、相場価格が上昇中または今後の上昇が予測されるとき、税制優遇がギリギリ適用されない時期は、売却を控えるべきです。
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不動産売却を検討中の方はぜひ一度当社にご相談ください。
