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不動産有効活用の
新しい選択肢！
相続したままの遊休不動産を
どのように活用するか
お決まりですか？
ご所有の遊休不動産の活用には
「投資」よりも「売却」
をおすすめ！
不動産「投資」はリスクが小さい？
遊休不動産の活用に「投資」を選択する場合には、
必ず収支のシミュレーションが要ります。
せっかく投資を行っても利益を生み出さないのであれば、
維持費や負債ばかりかさんでしまうからです。
例えば賃貸経営の場合、空室リスクを考慮しておかなければ、
入居率が下がった際に、キャッシュフローが悪くなってしまい、
アパートローンの支払いができなくなる恐れがあります。
不動産投資にはメリットだけでなく、リスクもあると認識することが大事です。
リスクを把握しないまま、不動産投資を始めてしまうと、
思わぬ事態が発生した際にキャッシュフローが悪化してしまう可能性があります。
不動産活用の選択肢に「売却」という方法もあります。
不動産の売却は、継続的な利益を生むことはありませんが、
一度にまとまった売却益を得られます。
あなたの大事な不動産、
少しでも高く売りたくないですか？
土地活用で「投資」を
選択するリスク
不動産投資の収益は、
主に賃料収入(インカムゲイン)と売却利益(キャピタルゲイン)です。
不動産投資のリスクは、これらの収益を脅かす要素のことをいいます。
現物不動産への投資リスク
賃料収入（インカムゲイン）に
対するリスク
1. 空室リスク
2. 家賃滞納・夜逃げリスク
3. 家賃下落リスク
4. 金利上昇リスク
5. 賃借人・隣人間のトラブル・リスク
6. 賃借人の死亡リスク
7. 建物・設備の老朽化による予定外の出費リスク
8. 事件・事故・火災・天災リスク
売却利益（キャピタルゲイン）
に対するリスク
1. 現物不動産の価値下落リスク
2. 建物・設備の老朽化（経年劣化）リスク
3. 建物・設備の維持保全管理費負担リスク
4. 事件・事故・火災・天災リスク
5. 不動産売買市場と景気動向による流動性低下リスク
アパート経営・マンション経営の
リスク
■ 少子高齢化（人口減少社会）の到来
これからの日本経済は少子高齢化に伴う人口減少が課題となっています。
そしてこれは不動産投資においても影響を受ける要因です。
静岡市も同様に人口減少に歯止めがかかりません。
人口が減少すれば、必然的に賃貸住宅のニーズも減少すると考えられます。
人口減少、少子高齢化、空き家率の増加を考えるとこれまで通りの不動産活用では近い将来、収支が厳しくなる可能性が高くなると考えられるのです。
■ 地域間格差
地域間格差は不動産賃貸市場にマイナスの影響を与えています。
日本の格差問題は、所得格差や資産格差、世代間格差など様々な経済格差として社会問題となっていますが、同様に地域間格差は人口減少と大都市への人口集中と相まって、日本の将来に向けた大きな課題となっています。
1995年以来、人口流出の続く静岡市も例外ではなく、賃貸住宅が乱立し飽和状態になりつつある不動産賃貸市場においては、駅前などの一部の地域を除き、過当競争が続き、築年数の古い物件を中心に家賃下落が必死な状況にあります。
■ マンション経営・アパート経営の限界
鉄鋼やコンクリート（セメント）など建設用資材の高騰と人件費の高騰が重なり、建築価格の高騰が起きています。
マンションやアパートや店舗などの家賃収入を見込んで建築しようとする建て主の場合、建築費と賃料の相場を比べると収支が合わず建築を断念しないといけないケースが出てきます。
賃貸市場は人口が増えるどころか減っていく中で建物は増え続けています。
その飽和状態が続くことで過当競争がはじまり、駅前などの好立地など一部の地域を除き家賃の下落へと繋がり、賃貸経営は厳しい状況に向かうことが想定されます。
駐車場経営
■ 収益性が低い（更に近くに競合駐車場ができた場合、
値下げや空き区画の増加が収益を悪化させる）
駐車場経営は土地の利用効率が低いため、他の不動産投資に比べると収益性も低くなってしまいます。
更に近くに競合駐車場ができた場合、値下げや空き区画の増加が収益を悪化させる要因にもなります。
■ 税金の負担が大きくなる可能性
戸建てやアパート等の住宅を取り壊して駐車場にすると、住宅用地の軽減措置がなくなり土地の固定資産税は6倍、都市計画税が3倍上がる可能性があります。
建物を解体すると固定資産税がはね上ってしまうことを知らないと後で後悔することもあるでしょう。
■ 相続税制上の優遇がほとんどない
駐車場が「自用地」として見なされるため、「小規模宅地等の特例」が適用されません。
■ 事故や駐車料金滞納などの人的トラブル
個人で駐車場経営をしていたところ、騒音の苦情や敷地内の事故・料金滞納などトラブルが頻発。
日々対応に追われることになってしまった。
■ 自然災害によって使えなくなった
建物を建てずほとんど更地の状態で管理する駐車場経営では、自然災害のリスクを考えるタイミングは少ないです。
しかし、実際には地震の影響で地割れを起こしてしまったり、液状化の影響を受けて使えなくなってしまうことがあります。
ほかにも、コインパーキングであれば、機器が破損してしまったり、修理が必要になる場合があります。
また、浸水被害が起こる地域では、駐車している車が浸水被害を受けることもあります。
その他のリスク
その他にも、太陽光発電で失敗した事例、トランクルームで失敗した事例、テナントビルで失敗した事例などがあります。
日本の人口が増加し経済が右肩上がりに発展していた時代は、賃貸住宅需要も事業用賃貸需要が多く見込めたため土地活用で大きな利益が得られました。
しかし、土地活用をする際に「投資」を選んでしまえば、どの方法を選んでも必ず何らかのリスクが生じます。
人口減少、経済の縮小している現在の日本に於いて土地活用のリスクは大きく、収益を上げ続けることは困難な状況にあります。
不動産への「投資」ではなく、不動産の「売却」をお選びになる方。
不動産を少しでも高く売りたい方。
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不動産投資は
「現物不動産への投資」だけではありません！
小さなリスクの
不動産投資をご提案
不動産投資方法によっては
リスクを低減できます。
リスクの異なる
不動産投資方法の比較
不動産投資には色々な方法があります。
投資方法によってリスクの大小は異なります。
【不動産投資法①】
現物不動産投資
「現物不動産投資」の場合、現物不動産の所有期間中の賃貸管理（賃料収入を得るための費用負担）も最終的な売却（不動産売却による収益を得るための費用負担）も不動産所有者である不動産投資家自身が（管理会社や仲介会社に依頼するなどして）自分で行う必要があり、すべてのリスクを負担することになります。
【不動産投資法②】
不動産投資信託（J-REIT）
不動産投資信託の代表であるJ-REITは、複数の不動産を所有するファンドであり、1つの不動産の賃料が下がっても他の不動産がカバーすることができるので、投資家は賃料下落や空室リスクを軽減できるメリットがあります。
また、J-REITは投資家が売りたいときに市場を通して自由に商品を売却できるので流動性リスクを軽減できるメリットもあります。
現物不動産の投資と異なり、不動産投資家のリスクを軽減させる商品になっています。
【不動産投資法③】
その他の不動産投資ファンド
その他のファンドとして、不動産特定共同事業法（FTK法）に基づく不動産小口化商品（以下、FTK商品といいます）があります。
FTK商品には、賃料補償があるものや、優先劣後方式の仕組みを利用して売却価格の下落に備えるなど、リスク軽減が図られている商品もあります。
FTK商品の投資対象となる不動産は1～数棟なので、個別リスクを確認することも容易にできます。
更に、1商品を少額から購入できるため、複数商品を所有して分散投資効果を図ることも可能な商品であり、近年、投資家の間で注目されている不動産投資方法です。
不動産投資法②の
「J-REIT（ジェイリート）」の解説
「J-REIT（ジェイリート）」とは、日本における不動産投資信託のことです。
J-REITのJはJapan（日本）の頭文字です。
REITが生まれたアメリカとは異なる仕組みなので、頭にJがついています。
なお、REITはReal Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称です。
「J-REIT（ジェイリート）」は、マンションなどの不動産を運用対象として小口証券化して組み合わせた金融商品。
投資家の資金をもとに不動産を取得して運用し、家賃収入などの運用益や売却益を配当の原資としていて、投資額に応じて投資家に分配される仕組みです。
不動産投資法③の
「不動産特定共同事業」の解説
「不動産特定共同事業法（通称、不特法・FTK法）」に基づく不動産特定共同事業とは、将来的に資産価値が上がる可能性の高い不動産や長期的に安定的な収入が見込める不動産を不動産特定共同事業の許可を受けた事業者が購入して運用します。
上記不動産を購入した事業者が、この不動産を小口化商品として、複数の投資家を募集します。
事業者と複数の投資家（事業参加者）が、組合を作って不動産の運営管理を共同事業として行い、不動産を賃貸や売買することで家賃収入や売却益などの収益が生まれ、これが事業者と複数の投資家に分配される仕組みです。
国土交通省のFTK法の解説資料↓↓
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001470908.pdf
不動産投資商品（J-REIT、FTK商品）は、不動産の良さである「所有」というニーズを100％満たすものではありませんが、
その代わり、現物不動産投資には必ず付きまとう上述のリスクの他に、管理の煩雑さや売買にかかるコストなどの表面化されにくくて、
一般には見えにくいリスクを軽減させるメリットがあります。
不動産活用の選択肢に「売却」という方法があります。
不動産売却で得た資金を基に不動産投資をすることで、継続的な利益を生むことが出来ます。
不動産売却でまとまった資金を得られますので
リスクを軽減した不動産投資商品（J-REIT、FTK商品）などを購入する資金としても使えます。
不動産への「投資」ではなく、不動産の「売却」をお選びになる方。
不動産を少しでも高く売りたい方。
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不動産投資の社会問題化事例
現物不動産への投資
レオパレス21
出典：テレ東プラス（レオパレス問題）
レオパレスは「家賃適正化」として、21年4月以降のマスターリース契約分について、家主との合意なしに、一方的に減額した借り上げ賃料を振り込んだ案件が問題化。
また、1996年から2009年に建てられた施工物件の一部で、建築基準法法上必要となる界壁を施工していないまたは施工が不十分だと発覚したり、家電付き物件の賃貸事業で発生したエアコンやテレビなどの廃棄家電を不適切に処理していたとして、賃貸アパート大手のレオパレス21に対し、家電リサイクル法に基づき是正勧告もされています。
「フラット35」不正利用
フラット35の不正利用問題とは、自宅用にしか利用できないローンで投資用物件を購入した悪質な事例です。被害者は不動産会社の勧誘に応じた方であり、契約違反により一括返済しなければならず、自己破産したケースもあります。
スルガ銀行「かぼちゃの馬車」事件
出典：日刊ゲンダイDIGITAL（「かぼちゃの馬車」への不正融資疑惑）
「かぼちゃの馬車」は、スマートデイズ社が提供していた不動産投資商品の名称で、「女性限定のシェアハウス」のサブリースでした。
投資家にとっては、「35年の家賃保証」が魅力的なのと「スルガ銀行からの融資」によって、かなりの契約があったようです。しかし、世の中にそんなに甘い儲け話はないわけで、結局は、「かぼちゃの馬車」は破綻して、投資家にはスルガ銀行への借金だけが残ってしまいました。
スルガ銀行の不動産購入資金の融資に関しては、融資のために必要な資料を意図的に改ざんするなどの不正行為が行われており、このため、本来は借金をしてまで購入すべきではないような投資用不動産を購入させられた形となってしまった方が多数おられ、社会問題化しております。
不動産投資の前に、
ご家族で話し合って
みませんか？
不動産投資といっても、駐車場・アパート・マンション・店舗・トランクルームなど、
将来を見据えてどの方法が適しているのかを考える必要があります。
「そもそも、土地活用をしなければならない状況なのか」「どの程度の対策がいつまでに必要なのか」ということを
ご家族で話し合うことが大切だと思います。
家族が生きていくために必要な費用には、毎月の生活費だけでなく、子どもたちの教育費や将来の自分達の老後資金などもあります。
不動産投資を検討している間に、名義人の健康に問題が発生する可能性も否定できません。
不動産への「投資」ではなく、不動産の「売却」をお選びになる方。
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相続した不動産を売却する
メリット
現金化することで不動産投資商品（J-REIT、FTK商品）等へ不動産投資ができる
例えば投資用マンションの購入には通常1,000万円以上が必要ですが、Jリートは1万円～70万円前後（銘柄によって異なります）から投資することができます。
Jリートは利益の90%超を配当すると法人税が実質的に免除されるため、利益の大部分を分配金として投資家に支払っています。
現金化することで相続税の資金に充当できる
土地売却をして現金化することで、相続税の支払いに充当できます。
土地売却によって得たお金で相続税を支払い、残金をそのまま手にすることができます。特に、土地を売却しないと相続税を支払う資金がない場合は、有効な手立てとなります。
売却することで固定資産税や維持管理費の負担がなくなる
相続した不動産を売却すると、維持管理費を負担しなくてよくなるのもメリットです。
人が住まなくなると劣化の進行が速くなるため、よい状態を保つには定期的に通風に通う必要があります。
遠方の実家だと、交通費や外注費の負担も必要になるでしょう。
土地ももちろん同じで、使わずにいても所有者に対しては課税され、支払いの義務が発生しますが、土地売却をして手放すことで納税義務がなくなります。
売却することで土地の管理義務がなくなる
土地を所有していれば、その管理義務が生じます。
更地のままで管理を怠っていると、無断使用や不法投棄などの問題が起こりますが、土地売却をすることで管理義務がなくなります。
売却することで増税のリスクを減らせる
相続した不動産を売却すると、今後の増税リスクを減らすことにもつながります。
例えば相続したのが戸建てであれば、放置していると「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると、自治体から改善の指導や勧告が始まり、対応しなければ固定資産税の軽減措置の対象から外され税額が大幅に増える可能性があります。
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どうぞお気軽に
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会社概要
屋号（通称）
A.L.不動産（エール不動産）
会社名
Auspicious Lifestyle 株式会社
代表取締役
吉﨑 健浩
住所
〒422-8041
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