相続した土地を売却する場合には、様々な税金が発生します。
今回は、相続した土地売却にかかる税金の種類や計算方法、そして節税対策について解説します。
□相続した土地売却にかかる税金
相続した土地の売却には、大きく分けて3つの税金が発生します。
さらに、これらの税金に加えて、仲介手数料や登録免許税などの諸費用も発生します。
それぞれの税金や諸費用の計算方法について詳しく見ていきましょう。
1: 譲渡所得税・住民税
相続した土地を売却して得た利益、つまり「譲渡所得」に対して課税されるのが譲渡所得税と住民税です。
例えば、1,000万円で購入した土地を1,500万円で売却した場合、得た利益の500万円に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
これらの税率は、土地の保有期間によって大きく変わります。
長期譲渡所得（土地の保有期間が5年以上）の場合、税率は20.315%です。
短期譲渡所得（土地の保有期間が5年未満）の場合、税率は39.63%になります。
このように、短期で売却した場合には、長期に比べて税率が約2倍になるため注意が必要です。
土地の保有期間の計算は、相続した日からではなく、亡くなった方が土地を取得した日から計算されます。
つまり、亡くなった方が土地を取得してから5年以上経過していれば、たとえ相続してから5年未満であっても長期譲渡所得として扱われます。
2: 印紙税
相続した土地の売買契約書には、印紙を貼る必要があります。
印紙税の金額は、契約金額によって異なります。
例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は、印紙税は10,000円になります。
3: その他の土地の売却にかかる諸費用
相続した土地の売却には、税金以外にも様々な費用が発生します。
・仲介手数料
土地の売却を依頼した不動産業者に支払う手数料です。
売買価格によって上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、売買価格の3%に6万円と消費税を加算した金額が上限になります。
・登録免許税
売却する土地に抵当権が設定されている場合、売主は抵当権抹消登記を行う必要があり、その際に登録免許税が発生します。
登録免許税は、不動産の数×1,000円になります。
・土地の確定測量費、建物の解体費用
境界が確定していない土地を売却する場合や、土地の上に建物がある場合などに、それぞれ費用が発生します。
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□相続した土地売却節税対策
相続した土地の売却にかかる税金は、場合によっては高額になる可能性があります。
しかし、適切な節税対策を行うことで、税負担を軽減できます。
相続した土地の売却における節税対策として、3つの特例をご紹介します。
それぞれの特例の適用要件や注意点について詳しく見ていきましょう。
1: 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
この特例は、相続税の申告期限から3年以内に土地を売却した場合に適用されます。
相続税の申告期限は、相続が発生した日から10ヶ月以内です。
そのため、相続してから3年10ヶ月以内に売却すれば、取得費に相続税額を加算できます。
取得費とは、土地の購入費用や仲介手数料などの費用を指します。
取得費に相続税額を加算することで、譲渡所得が減少し、税負担を軽減できます。
2: 相続した空き家を売却したときの3,000万円控除
この特例は、相続した空き家を一定の条件を満たして売却した場合に適用されます。
適用要件は以下の通りです。
・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。
・区分所有建物登記がされていないこと。
・相続の開始直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。
これらの要件を満たせば、3,000万円の特別控除を受けられます。
譲渡収入金額が3,000万円以下の場合は、この控除だけで譲渡所得がゼロになるため、税金がかかりません。
3: マイホームを売却したときの3,000万円控除
この特例は、相続した土地に建っていた住宅を、相続人が自宅として居住していた場合に適用されます。
例えば、夫婦でマンションに住んでいて、夫が亡くなり妻が相続した場合、そのマンションは妻のマイホームとなります。
この特例を利用すれば、3,000万円の特別控除を受けられます。
□まとめ
相続した土地の売却には、譲渡所得税、住民税、印紙税の3つの税金が発生します。
さらに、仲介手数料や登録免許税などの諸費用も発生します。
相続した土地の売却には、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、相続した空き家を売却したときの3,000万円控除、マイホームを売却したときの3,000万円控除といった節税対策があります。
これらの特例は、それぞれ適用要件や注意点が異なりますので、事前にしっかりと確認することが大切です。
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